Pomimo tego, że w 2021 roku ceny nieruchomości zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym systematycznie rosły, to jednak w lepszych nastrojach pozostawali deweloperzy, niż właściciele sprzedawanych mieszkań. Dlaczego? Otóż oczekiwania co do kwoty sprzedawanych nieruchomości w przypadku rynku wtórnego były dalekie od tego na co pozwoliły realia rynku. W przypadku rynku pierwotnego różnica między cenami ofertowymi, a transakcyjnymi spadała w 2021 roku. Nowe mieszkania w Warszawie znajdziesz na https://investmap.pl/rynek-pierwotny/mieszkania/warszawa. Natomiast na rynku wtórnym różnica między nimi coraz bardziej rosła.
Jak wyglądała sytuacja na rynku wtórnym w Warszawie?
Jeszcze w 2020 roku różnica między średnimi cenami ofertowymi na rynku wtórnym a cenami wpisywanymi w aktach notarialnych wynosiła 11%. Przez kolejny rok wzrosła o kolejnych 6 punktów procentowych. Mniej więcej 2 tys. zł wynosiła różnica między oczekiwaniami właścicieli mieszkań, a cenami transakcyjnymi.
Należy również przy tym zwrócić uwagę, że część ofert, które znalazły się na liście ogłoszeń sprzedaży nie została sprzedana, więc nie wchodziła do tego badania. Mogło tak się zdarzyć, że niektórzy właściciele mieszkań podczas negocjacji z kupującymi nie doszli po prostu do konsensusu i transakcja nie została zawarta.
Warto zwrócić uwagę na to, że w przeciągu roku średnia stawka ofertowa wzrosła o 11%, natomiast średnia cena transakcyjna w tym samym czasie wzrosła jedynie o 6%.
Jak wyglądała sytuacja na rynku pierwotnym w Warszawie?
Zdecydowanie inaczej natomiast wyglądała sytuacja na rynku pierwotnym. Pomiędzy 4kw. 2020 roku a 4kw. 2021 roku średnia cena transakcyjna wzrosła o 13,6%. Natomiast jeśli zwrócimy uwagę na ceny ofertowe w stosunku do tych wypisywanych w aktach notarialnych w tym samym okresie to różnica malała. Jeszcze w 4kw. 2019 roku różnica wynosiła 8,5pp., aby w 4kw. 2020 roku zmaleć do 5pp, a w 4kw. 2021 wyniosła już tylko 1,6pp.
Co mówią nam te rozbieżności w cenach ofertowych i transakcyjnych?
Z czego mogą wynikać takie rozbieżności? Przede wszystkim dlatego, że kupujący wiedzą, że na rynku wtórnym sprzedający w większości przypadków wystawiają nieruchomości w kwotach wyższych od tych jakie mogą uzyskać. Negocjacje na rynku wtórnym to niemal codzienność. Zdają sobie z tego sprawę zarówno sprzedający, jak również kupujący. Oczywiście nie zawsze dochodzi do transakcji ze względu na zbyt duże rozbieżności w cenie kupna i sprzedaży. Czasami po prostu trzeba poczekać na odpowiedniego klienta, który zaoferuje rozsądną cenę kupna.
Zdarza się również tak, że sprzedający wystawiają nieruchomość na sprzedaż podając zbyt wysoką cenę w stosunku do realiów rynkowych. W takim przypadku trzeba długo czekać, aż znajdzie się amator kupna przewartościowanej nieruchomości. Jeśli nie, to często sprzedający obniżają ceną dostosowując ją w stronę wartości rynkowej. Wiele zależy również od tego jak szybko zależy nam na sprzedaży nieruchomości. Jeśli chcemy szybko sprzedać mieszkanie to warto wystawić mieszkanie w atrakcyjnej cenie. Wtedy zgłosi się do nas więcej klientów i mam lepszą pozycję negocjacyjną. Jeśli jednak nie zależy nam na czasie, to cena może być sporo wyższa od realnej ceny rynkowej. Wtedy liczymy, że znajdzie się amator, który kupi po zawyżonej cenie, a my więcej zarobimy.
Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku deweloperów. W sytuacji, gdy na rynku pierwotnym jest duży popyt to deweloperzy nie za bardzo są skłonni obniżać ceny ofertowe. Tak było np. w 2021 roku. Natomiast w czasie pandemii COVID-19, gdy popyt był stosunkowo słaby to deweloperzy byli skłonni negocjować ceny, aby tylko sprzedać zalegające w ofercie mieszkania.
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
