Rynek nieruchomości w Polsce od lat przyciąga inwestorów i kredytobiorców, jednak wciąż pozostaje poza zasięgiem wielu osób marzących o własnym M. Choć rząd deklaruje wsparcie dla kupujących, rzeczywistość pokazuje, że drogie mieszkania to nie tylko efekt rynkowych mechanizmów, ale również świadoma polityka państwa, które czerpie zyski z rosnących cen. O tym, kto naprawdę korzysta na wysokich cenach mieszkań i jak działa system, rozmawiamy z doradcą kredytowym Markiem Grobelnym.
Kto zarabia na drogich nieruchomościach?
Wzrost cen mieszkań oznacza większe wpływy do budżetu państwa z różnych podatków – od nieruchomości, PCC (2% przy transakcjach na rynku wtórnym), VAT (8% lub 23% na rynku pierwotnym), po podatek od wynajmu oraz daniny bankowe. Im droższe mieszkania, tym większe wpływy do kasy państwa.
W Polsce wpływy z podatków od nieruchomości stanowią około 28% wszystkich dochodów podatkowych gmin. Jest to jedno z kluczowych źródeł finansowania jednostek samorządu terytorialnego, zapewniające środki na infrastrukturę, edukację i usługi komunalne. Wraz ze wzrostem cen nieruchomości, rosną również wpływy podatkowe, co sprawia, że samorządy mają interes w utrzymywaniu wysokiej wartości gruntów i budynków na swoim terenie.
Podatek od nieruchomości obejmuje zarówno budynki mieszkalne, lokale użytkowe, jak i grunty, a jego wysokość ustalana jest na poziomie lokalnym, choć podlega ograniczeniom określonym przez przepisy krajowe. W wielu przypadkach dochody z tego podatku są głównym źródłem budżetów gminnych, co oznacza, że jakiekolwiek zmiany w jego strukturze mogą mieć poważne konsekwencje dla finansów publicznych.
Z perspektywy mieszkańców podatek ten może być postrzegany jako dodatkowe obciążenie, zwłaszcza w sytuacji rosnących cen nieruchomości i kosztów życia. Jednak dla samorządów jest to stabilne źródło dochodów, które pozwala na realizację długoterminowych projektów infrastrukturalnych i poprawę jakości usług publicznych.
Warto zastanowić się, czy obecny model opodatkowania nieruchomości w Polsce jest optymalny i czy nie wymaga reformy, która mogłaby lepiej zrównoważyć interesy mieszkańców oraz władz lokalnych.
„Państwo w praktyce nie ma interesu w obniżaniu cen nieruchomości, bo spadek wartości mieszkań oznaczałby mniejsze wpływy podatkowe, a także problemy dla banków, które udzielają kredytów hipotecznych. To zamknięty system, który działa na korzyść instytucji finansowych i budżetu państwa” – mówi Marek Grobelny, ekspert kredytowy.
Czy programy rządowe pomagają, czy podbijają ceny?
Jednym z największych mitów na rynku nieruchomości jest przekonanie, że rządowe programy wsparcia, takie jak „Mieszkanie dla Młodych”, „Mieszkanie bez wkładu własnego” czy najnowszy „Kredyt 2%”, faktycznie pomagają w zakupie mieszkań. W rzeczywistości ich efektem jest sztuczne podbijanie popytu, co napędza wzrost cen.
„Kiedy pojawił się Kredyt 2%, zauważyliśmy gwałtowny wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, co przełożyło się na skok cenowy. Sprzedający dostosowali się do nowej sytuacji i podnieśli ceny, przez co realne korzyści dla kupujących były znacznie mniejsze niż się wydawało” – tłumaczy doradca kredytowy z Wrocławia Marek Grobelny.
Nie można również zapominać o wpływie banków. Większe kwoty kredytów oznaczają wyższe raty i dłuższe zobowiązania, co działa na korzyść sektora finansowego. Banki zarabiają na odsetkach, a państwo na podatkach od ich działalności.
W obliczu kryzysów gospodarczych wiele krajów decyduje się na interwencje mające na celu ratowanie rynku nieruchomości. Przykładem może być Hiszpania, która po krachu w 2008 roku uruchomiła specjalne fundusze wsparcia dla sektora bankowego i deweloperów, aby zapobiec gwałtownym spadkom cen. Podobne działania podjęły Stany Zjednoczone, gdzie rządowy program TARP (Troubled Asset Relief Program) pomógł ustabilizować rynek poprzez wykup zagrożonych kredytów hipotecznych.
W ostatnich latach Chiny również podjęły kroki mające na celu ochronę swojego rynku nieruchomości, wprowadzając ulgi podatkowe i zachęty dla nabywców pierwszego mieszkania. Z kolei Kanada i Niemcy zaczęły wdrażać regulacje ograniczające spekulację nieruchomościami przez duże fundusze inwestycyjne, co miało na celu zahamowanie gwałtownego wzrostu cen i uczynienie rynku bardziej dostępnym dla przeciętnych obywateli.
Takie działania pokazują, że rządy mają możliwość kształtowania rynku nieruchomości poprzez odpowiednie regulacje i programy wsparcia, jednak ich skuteczność zależy od właściwego wyważenia interesów inwestorów, instytucji finansowych i zwykłych obywateli.
Czy ceny nieruchomości mogą spaść?
Teoretycznie tak, ale w praktyce rząd robi wszystko, by do tego nie dopuścić. W innych krajach, takich jak Kanada czy Niemcy, wprowadzono regulacje ograniczające możliwość hurtowego skupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne. W Polsce tego typu rozwiązania nie są nawet dyskutowane, co sprzyja spekulacji.
„Jeśli rząd naprawdę chciałby wpłynąć na obniżenie cen, powinien skupić się na zwiększeniu podaży mieszkań poprzez odblokowanie gruntów pod zabudowę i uproszczenie biurokracji dla deweloperów. Jednak to wymagałoby zmian, które mogłyby uderzyć w dochody budżetowe” – podkreśla Grobelny.
Podsumowanie – czy jesteśmy skazani na drogie nieruchomości?
Drożyzna na rynku nieruchomości to efekt świadomej polityki państwa i sektora bankowego, który czerpie zyski z rosnących kredytów. Programy rządowe zamiast pomagać, często tylko pogłębiają problem, a brak realnych regulacji przeciw spekulacji sprawia, że ceny nadal rosną.
Co zatem zrobić? Każdy, kto planuje zakup mieszkania, powinien dokładnie przeanalizować swoją sytuację i możliwości finansowe. „Najważniejsze to nie podejmować decyzji pod wpływem presji rynkowej czy chwilowych programów wsparcia, które mogą mieć krótkotrwały efekt” – radzi Marek Grobelny.
