Chociaż na pierwszy rzut oka uproszczenie procedur stanowi duże udogodnienie dla inwestorów, warto też zwrócić na wady tego rozwiązania.
Jak wygląda projekt domu, który kwalifikuje się do budowy bez zezwolenia?
Projekty domów, które kwalifikują się do budowy bez zezwolenia obejmują domy wolnostojące o powierzchni zabudowy do 70m2, które charakteryzują się prostą bryłą oraz niewielkim stopniem złożoności, co zarówno ułatwia proces konstrukcji, jak i pomaga spełnić obowiązujące wymogi bezpieczeństwa. Warto pamiętać, że możemy skorzystać z każdego projektu domu, ale nie może on przekraczać granicy 70m2 powierzchni zabudowy oraz mieć więcej, niż dwie kondygnacje – w przypadku budynków z użytkowym poddaszem powierzchnia użytkowa może sięgać maksymalnie 90m2. Projekty domów, które można zrealizować w trybie uproszczonym można znaleźć na stronach pracowni architektonicznych (na przykład tutaj https://www.mgprojekt.com.pl/projekty-domow-do-70-m2)
Jakie wymagania stawiane są wobec działki podczas budowy domu bez zezwolenia?
Pierwszym wymogiem jest status terenu, który musi być zaklasyfikowany jako działka budowlana. Dom powinien znajdować się minimum 3-4 metrów od ogrodzenia – w zależności od rozmieszczenia okien oraz drzwi. Wyszczególnionym obostrzeniem w ustawie jest ograniczenie do konstrukcji jednego domu na każde 500m2 działki.
Jakie formalności oraz dokumenty są potrzebne, aby przystąpić do budowy domu na zgłoszenie?
Chociaż zmieniona ustawa o prawie budowlanym znacznie upraszcza kwestie prawne, inwestor wciąż musi zadbać o obsługę dokumentów. Przed doręczeniem do odpowiedniego organu zajmującego się kwestiami architektoniczno-budowlanymi należy sprawdzić, czy projekt domu jest zgodny z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jest to największa przeszkoda dla budowy domu, jednakże nawet w przypadku odmownej odpowiedzi możemy wystąpić o zmianę planu miejscowego lub zgłosić skargę. Jeżeli naszej działki nie obejmuje MPZP, należy zwrócić się do lokalnego organu administracyjnego o wydanie warunków zabudowy, które otrzymamy do 21 dni.
Aby rozpocząć prace, inwestor musi jeszcze zawiadomić organy nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Wbicie pierwszej łopaty wymaga złożenia do odpowiedniego organu administracyjnego:
· projektu zagospodarowania działki;
· projektu architektoniczno-budowlanego;
· oświadczenia inwestora o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych;
· oświadczenia inwestora o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.
Z chwilą dostarczenia tych dokumentów można przystąpić do budowy, gdyż organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zgłosić sprzeciwu wobec zgłoszenia.
Zalety oraz wady – czy warto budować dom, który ma 70m2?
Plusy zmiany w prawie budowlanym są oczywiste – łatwiejszy dostęp do projektów, szybkość obsługi dokumentów oraz mniejsze wymagania stanowią kuszącą propozycję dla osób, które marzą o własnym domu. Dzięki nowoczesnym materiałom i technikom wykończeniowym niewielkie budynki nie są kłopotliwe w utrzymaniu, a świadomość życia „na swoim” pozytywnie wpływa na komfort psychiczny. Posiadanie własnej działki to również okazja do spędzania wolnego czasu w ogrodzie lub urządzania spotkań z przyjaciółmi bądź rodziną.
Pomimo zalet, ułatwienia oferowane w ramach Nowego Polskiego Ładu budzą również pewne wątpliwości. Pierwszą z nich jest oświadczenie o budowie domu na potrzeby mieszkaniowe inwestora. Przepis ten ma uniemożliwić wykorzystanie uproszczonej procedury budowlanej przez deweloperów – podobnie jak ograniczenie do jednego domu na 500m2 działki – jednakże zapis nie precyzuje, czy właściciel domu może go wynajmować lub sprzedać w przypadku zmiany sytuacji życiowej. Nawet jeżeli ze strony prawnej nic nie będzie stało na przeszkodzie wystawieniu domu na sprzedaż, inwestor może mieć trudności ze znalezieniem klientów.
Kolejna wada uproszczenia przepisów związana jest z kwestiami bezpieczeństwa. W przypadku standardowej budowy prawo wymaga potwierdzenia uprawnień architekta, prowadzania dziennika budowlanego oraz obecności kierownika, który zadba o należyty przebieg wszystkich etapów konstrukcji. W przypadku jego nieobecności cała odpowiedzialność za budowę spada na inwestora. W efekcie za konstrukcję domu może odpowiadać osoba, która nie posiada żadnego przygotowania do skutecznego kierowania budową. Oprócz niezgodnej z projektem realizacji – co pociąga za sobą konieczność kosztownych poprawek – w przypadku sprzedaży takiego domu potencjalni nabywcy mogą nie być skłonni do kupna nieruchomości zbudowanej bez odpowiedniego nadzoru.
Koszt domu budowanego bez zezwolenia
Pod względem finansowym taka inwestycja nie różni się znacząco od stawiania domu w standardowym trybie. Koszt zezwolenia na budowę jest marginalną kwotą (maksymalnie 539 złotych) w porównaniu do wydatków na materiały budowlane oraz robociznę. Ostateczna cena domu zależy od tego, czy wcześniej musimy zakupić działkę, czy też posiadamy spełniający wymagania kawałek terenu. Ostateczna cena zależy również od stosowanych materiałów oraz sposobu wykonania. W przypadku pracy w trybie zleconym koszty wzrosną, ale obowiązkami zajmą się fachowcy. Z kolei tryb gospodarczy to sposób na obniżenie wydatków poprzez samodzielne wykonywanie niektórych czynności. Wymaga to jednak odpowiednich umiejętności oraz czasu ze strony inwestora.
ARTYKUŁ SPONSOROWANY
